Está pensando em vender um imóvel? 7 formas legais de reduzir — ou até zerar — o IR na venda

Pagar menos imposto na venda de um imóvel muitas vezes não depende do que você faz depois da venda: depende muito mais de como você construiu o histórico daquele patrimônio e de como estruturou a operação.

Na venda de um imóvel, que tende a ser na grande maioria dos casos por um valor maior do que pagou, um dos primeiros impasses que aparece é sobre o imposto de renda que incidirá sobre essa diferença. Só que, felizmente, a apuração do ganho de capital aplicada a ativos imobiliários tem suas regras próprias e existem situações previstas em lei que podem reduzir bastante ou até eliminar o imposto.

A estratégia tributária começa antes da assinatura da venda. Não sou advogado e muito menos tenho a intenção de dizer tudo que precisa saber para fazer negócio sem um. Meu objetivo aqui é trazer possibilidades de soluções a serem estudadas e como é importante estar ao lado de profissionais capazes e habilitados para isso.

Entenda primeiro: o imposto é sobre o ganho, não sobre o preço do imóvel

Imóvel comprado por R$ 500 mil e vendido por R$ 800 mil não significa imposto sobre R$ 800 mil. Em princípio, existe um ganho de R$ 300 mil — e é sobre a apuração desse ganho que entram custos, reduções e isenções. A Receita trata ganho de capital justamente como a diferença positiva entre o valor da alienação (venda) e o custo de aquisição (compra).

Ganho de capital = valor de alienação – custo de aquisição, que pode ser ajustado pelas regras admitidas.

As 7 formas legais de reduzir ou zerar o IR

1 — Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias

Essa seria a primeira porque provavelmente é a mais conhecida. E as principais regras são:

• vendeu imóvel residencial;

• reinvestiu o produto da venda em outro imóvel residencial no Brasil;

• fez isso dentro de 180 dias;

• o benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.

O que muita gente não sabe:

• Poderá haver isenção total apenas se reaplicar todo o valor. 

• Pode valer para imóvel na planta ou em construção e também para quitação de saldo de imóvel residencial já adquirido. Por outro lado, terreno, construção e reformas não entram nessa regra específica.

• A comissão de corretagem paga pelo vendedor é excluída do produto da venda considerado para a regra dos 180 dias. Já despesas da nova aquisição, como ITBI, escritura, registro e corretagem, podem ter impacto na formação do custo fiscal do novo imóvel, mas devem ser analisadas separadamente. 

Exemplo:

Venda: R$ 1.000.000
Corretagem paga pelo vendedor: R$ 50.000
Produto da venda para a regra: R$ 950.000

Se esses R$ 950 mil forem integralmente aplicados na aquisição residencial elegível dentro dos 180 dias, em princípio a isenção pode alcançar todo o ganho, observadas as demais condições da regra. Ou seja: você não teria de “tirar do bolso” o valor da comissão para conseguir reinvestir 100% da venda!

2 — O imóvel é antigo? A data de aquisição pode reduzir drasticamente o imposto

Aqui entramos na história do patrimônio. Imóveis adquiridos até 1988 possuem percentuais específicos de redução do ganho conforme o ano de aquisição.

A tabela começa em:

1988 → 5% de redução, e vai aumentando 5 pontos percentuais por ano para trás.

1987 → 10% de redução

1986 → 15% de redução, e assim segue chegando a:

1969 ou antes → 100% de redução. Ou seja, em determinadas situações, a antiguidade do imóvel pode praticamente — ou literalmente — zerar o ganho tributável.

Um imóvel comprado há décadas não deve ser analisado tributariamente como um imóvel comprado ontem.

3 — Reformas e benfeitorias podem diminuir o ganho tributável

Aqui entra o histórico que o proprietário construiu. Ampliações, construções e determinadas benfeitorias realizadas no imóvel podem integrar o custo de aquisição, desde que atendam às regras fiscais e estejam devidamente documentadas.

Então o raciocínio é simples:

custo fiscal maior → ganho de capital menor → potencialmente menos imposto.

Esse é um ótimo motivo para se lembrar de guardar:

• notas fiscais;

• recibos idôneos;

• contratos;

• comprovantes de pagamento;

• documentação das obras.

Aquela reforma feita dez anos antes da venda pode ter efeito tributário hoje — desde que você consiga comprová-la. Está vendo como que dificilmente investir em imóvel dá errado?

4 — A permuta pode mudar completamente a tributação da operação

Quando bem assessorado, aqui entra algo extremamente interessante: A forma jurídica da negociação importa e muito.

Um dos motivos é que na permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, formalizada por escritura pública e sem torna em dinheiro, a operação pode ser excluída da determinação do ganho de capital.

Quando existe torna, o ganho deve ser apurado em relação a essa parcela.

E aqui vai um alerta para os espertinhos: Compra e venda disfarçada de permuta não é planejamento tributário.

A operação precisa realmente atender às condições legais. A estrutura da negociação deve ser estudada e montada antes de fechar o contrato, isso inclui por exemplo como proceder com as avaliações dos imóveis - e estou falando sobre trabalhar com valores tecnicamente defensáveis dentro da faixa real de mercado e não de manipulação de preço. Não se esqueça de falar sobre isso com seu corretor hein?

5 — A venda do único imóvel pode ser isenta

Esse é provavelmente um dos itens que mais surpreendem quem não conhece a tributação imobiliária. A pessoa vende seu único imóvel por valor dentro do limite legal e atende às demais condições, inclusive não ter realizado outra alienação imobiliária dentro do período previsto.

Aqui vale colocar o limite atual de R$440 mil e as condições precisam ser verificadas no caso concreto. Nesse caso a isenção não depende de comprar outro imóvel de mesmo valor em até 180 dias.

6 — Às vezes simplesmente não existe ganho de capital

Esse parece básico, mas é fundamental. Imagine:

Valor de venda: R$ 800 mil

Custo de aquisição originalmente declarado: R$ 650 mil

Ganho de capital, em tese, seria R$ 150 mil

Só que isso também pode ser uma série de benfeitorias admissíveis feitas com o passar dos anos e incorporadas ao custo do bem. Com isso o custo fiscal pode, totalmente dentro da lei, chegar aos R$800 mil.

Resultado hipotético: não existe diferença positiva → não existe ganho de capital a tributar!

Não significa simplesmente atualizar o imóvel para o preço de mercado. Significa reconstruir corretamente o custo de aquisição dentro daquilo que a legislação permite, porque preço de mercado e custo fiscal são coisas diferentes.

7 — Reinvestir apenas parte do valor também pode valer a pena

Embora tecnicamente faça parte da regra dos 180 dias, eu manteria como sétimo item porque é uma informação que muita gente desconhece.

Exemplo didático:

Venda por R$1 milhão.

Reinvestimento elegível de R$700 mil.

O benefício não necessariamente desaparece porque os R$300 mil restantes não foram reinvestidos. A legislação prevê tributação proporcional sobre a parcela não aplicada. Isso muda bastante uma decisão patrimonial. A pessoa pode não querer colocar novamente todo o patrimônio em imóveis e, mesmo assim, usufruir parcialmente da regra.

O que essas 7 formas podem trazer de interessante ao se pensar em vender um imóvel?

Bom, o mais óbvio de todos é: não cometa o erro de pensar no imposto somente depois de vender!

Boa parte dessas oportunidades depende de decisões anteriores:

Como o imóvel foi declarado?
As reformas foram documentadas?
Qual a verdadeira data de aquisição?
A negociação será venda ou permuta?
Existe intenção de adquirir outro imóvel?
Qual será o prazo entre as operações?

Quando o vendedor pergunta: “Quanto vou pagar de imposto?” depois de assinar tudo, várias possibilidades podem já ter desaparecido…

Outro ponto importante é que nem toda economia tributária é uma boa decisão patrimonial porque não adianta tirar custo de um lugar para virar prejuízo em outro. Não faz sentido, por exemplo, comprar um imóvel ruim apenas para evitar imposto, nem aceitar uma permuta desfavorável porque existe um tratamento tributário interessante ou gastar rios de dinheiro em  uma reforma desnecessária simplesmente acreditando que “vai descontar do imposto”.

A lógica precisa ser: primeiro a boa decisão patrimonial e depois a sua otimização com uma estrutura tributária mais eficiente. Pagar menos imposto na venda de um imóvel é muito mais o que você construiu de histórico daquele patrimônio e como estruturou a operação do que aquilo que você faz depois da venda.

Por fim, comprar bem é importante. Vender bem também.

E vender bem não significa apenas conseguir o maior preço: significa entender quanto daquele resultado realmente permanecerá no seu patrimônio depois da operação. Vale lembrar que cada situação precisa ser validada com contador ou profissional tributário, especialmente permutas, imóveis antigos, heranças e operações de maior valor.